Encore appelée capacité d’endettement, la capacité d’emprunt fait référence à la somme maximum qu’une personne est capable d’emprunter pour le financement d’un achat immobilier sans contracter un prêt dangereux. Il est important de différencier la capacité d’emprunt de la capacité d’achat qui correspond à la somme totale d’argent qu’une personne peut investir dans un projet immobilier. Lors de son calcul, la capacité d’achat intègre la capacité d’emprunt, l’apport personnel et des prêts complémentaires.
Les variables clés de la capacité d’emprunt
Pour calculer la capacité de remboursement d’un emprunt contracter auprès de la banque, cette dernière se base sur deux variantes à savoir : le taux d’endettement et le reste à vivre.
Le taux d’endettement
Il s’agit de la part des revenus consacrés au remboursement du crédit immobilier. Cette part peut augmenter d’une banque à une autre, dans la mesure où chaque institut suit ses propres règles en choisissant d’inclure ou non certaines charges et revenus. De façon globale, toutes les institutions bancaires tiennent compte des revenus suivants :
- Salaires bruts,
- Les pensions alimentaires, de retraite ou de handicap,
- Les revenus professionnels.
Les banques ne considèrent pas les primes exceptionnelles ainsi que les indemnités professionnelles qui ne font pas partie des revenus nets. Mais quelques fois, ces sources de revenus peuvent être incluses dans le calcul du taux d’endettement par certaines banques. Il s’agit notamment de :
- Les commissions,
- Les allocations logement,
- Les revenus fonciers,
- Les allocations familiales.
Le reste à vivre
Il correspond à la somme restante après déduction des revenus, des dépenses de la vie courante (transport, alimentation, loisirs) et des charges fixes (impôts, loyer, électricité, assurances et remboursements). En fonction de la localisation géographique de l’emprunteur, les attentes des banques évoluent. Les personnes vivantes à Paris par exemple, doivent disposer d’un reste à vivre plus conséquent que celles vivantes en province. Les exigences des institutions financières varient également selon la composition du foyer (marié, célibataire, enfants).
Les facteurs qui influencent le calcul de la capacité d’emprunt
Plusieurs facteurs sont à prendre en compte lors du calcul de la capacité d’emprunt à savoir :
La durée du prêt immobilier et le taux d’intérêt
Les premiers éléments à prendre en compte dans le calcul de la capacité d’emprunt sont la durée et le taux d’intérêt du crédit immobilier. En faisant un module de ces paramètres, il est possible d’influencer sa capacité de remboursement. Plus le taux d’intérêt est élevé, plus les mensualités sont importantes, et cela impacte sur le budget de l’emprunteur.
L’apport personnel
Les fonds propres apportés par l’emprunteur influencent la capacité d’achat d’un emprunteur malgré le fait qu’elle ne change pas instantanément. L’apport personnel permet d’obtenir un taux d’intérêt plus favorable ce qui permet de générer des mensualités plus faibles et augmente la capacité de remboursement de l’emprunteur.
Le projet immobilier
Il peut y avoir une différence entre le taux d’intérêt immobilier dans le neuf et l’ancien. Le barème des banques est fixé en fonction de l’âge du bien immobilier.